Imagine a situação: quatro herdeiros recebem uma propriedade rural do falecido pai e, ao fazerem o inventário, por diversas razões, optam por não dividir a área, permanecendo todos como coproprietários, ou seja, em condomínio.

Contudo, passado algum tempo, surgem divergências quanto à forma de administrar a área. Então, amigavelmente, resolvem dividi-la fisicamente, mas não formalmente. Isto é, colocaram cercas, instalaram marcos, mas, no cartório, tudo permaneceu em condomínio.

Mais algum tempo depois, um dos condôminos pretende vender sua fração, porém os outros não querem realizar a extinção do condomínio – o que é necessário para que a venda ocorra de forma regular – seja por falta de condições financeiras, por falta de tempo ou, simplesmente, por comodismo.

É justamente para casos como esse que o procedimento extrajudicial de estremação se mostra bastante viável. Como já dito, é feito diretamente nos cartórios, sem necessidade de judicialização. Registro, contudo, que não são todos os estados que admitem esse procedimento, mas diria que talvez 80% aceitem.

Obviamente, alguns requisitos devem ser obrigatoriamente cumpridos:

• Que o condomínio seja pro-diviso, ou seja, suscetível de divisão física;
• Concordância entre os confrontantes da área, sejam eles condôminos ou não;
• Posse sobre a área que se pretende estremar por, no mínimo, cinco anos, podendo ser somada à posse de proprietários anteriores;
• Imóvel regularizado, inclusive com georreferenciamento para os localizados na zona rural;
• Apresentação de planta e memorial descritivo, com ART. Essa planta deve ser assinada por todos os confrontantes (vizinhos);
• Observância da fração mínima de parcelamento do solo;
• Ausência de pendências fiscais e ambientais;
• Inexistência de disputa judicial sobre a área; e
• Em alguns casos, autorização do INCRA.

Apesar de burocrática, a estremação é uma excelente alternativa, especialmente quando a extinção total do condomínio não é uma opção — seja por ausência de consenso entre todos, por desinteresse em adquirir a parte daquele que deseja sair ou por não quererem ingressar com ação judicial e se sujeitarem aos riscos da alienação judicial, em que a propriedade pode ser vendida por preço bastante abaixo do valor real de mercado.